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BGF liquida cartera de propiedades

BGF liquida cartera de propiedades

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En poco menos de un año el ahora extinto Banco Gubernamental de Fomento (BGF) vendió seis de sus propiedades, logrando recaudos de $30.4 millones, dinero que fue repartido casi en su totalidad entre los bonistas y depositantes de la instrumentalidad pública durante el proceso de reestructuración voluntaria de la deuda.

Otras ocho propiedades pasaron a la Autoridad de Recuperación de la Deuda del BGF, entidad que se encargará de administrar y liquidar los activos de extinto banco gubernamental. Estas propiedades, si son vendidas, podrían generar hasta $23 millones adicionales si logran precios de ventas similares a la última tasación. La valoración más vieja de estas propiedades data de octubre de 2013.

Según Christian Sobrino, último presidente del BGF, estos fondos fueron parte de los $460 millones que se distribuyeron tras completarse el proceso de distribución de los bonos que sustituyeron, con descuento, las viejas obligaciones del antiguo agente fiscal del gobierno.

“Desde que nosotros comenzamos el proceso en el Banco, los ingresos que se generaban se separaban de la liquidez del Banco, en una cuenta que tenía como propósito distribuirse a los acreedores del Banco. En la distribución que se hizo de $460 millones, $30.4 millones provienen de esas ventas”, sostuvo Sobrino en una entrevista con El Nuevo Día.

Ese pago es el primero que se hace de esta magnitud a bonistas después que el gobierno pidió el proceso de bancarrota que establece la Ley Promesa para cinco entidades públicas, incluyendo el gobierno central.

En concreto, las propiedades vendidas fueron los terrenos del antiguo Sears en Hato Rey, el edificio de la Guardia Nacional en Puerta de Tierra, la parcela Codremar de San Juan, la llamada Parcela B en Santurce, el lote Parklane en Guaynabo, y la finca Río Bayamón Norte.

Todas las propiedades fueron vendidas a precios que están por debajo del valor que aparecía registrado en las escrituras. Los mismos documentos asociados a las ventas aducen a que esta baja responde en gran medida al deterioro en el mercado de bienes raíces debido a la depresión económica y, más reciente, al catastrófico impacto del huracán María en septiembre de 2017.

A esto, Sobrino le añadió el hecho de que la venta se produce en un escenario donde los activos del BGF estaban siendo liquidados.

“Cuando estás en proceso de liquidación sabes que, tal vez, vas a vender la propiedad a un precio que no necesariamente es idóneo o el que se espera en una economía vibrante y con un vendedor capitalizado. Cuando extrapolas eso al escenario del Banco que estaba quebrado pues el panorama es más complicado”, sostuvo Sobrino.

Aun así, según el también director ejecutivo de la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (Aafaf), solo dos de las propiedades vendidas estuvieron por debajo del precio de tasación. El edificio de la Guardia Nacional se vendió por un millón de dólares, cuando estaba valorado en $7 millones, debido a que el comprador fue el propio Fideicomiso de la Guardia Nacional de Puerto Rico.

La otra propiedad fue la llamada Parcela B, ubicada justo al lado de la Estación de Sagrado Corazón del Tren Urbano en Santurce. En esta propiedad, la última tasación, de octubre de 2016, sugería un precio de venta de $13.5 millones. Sin embargo, se transó por una venta de $3.3 millones con la empresa Santurce Ambulatory Surgical Center Holdings tras dos procesos de licitación abortados. Los licitadores en estos procesos previos ofrecieron menos de $3 millones por el terreno que hasta hace poco era usado como estacionamiento.

Sobrino explicó que el valor de esta propiedad cayó drásticamente debido a que los terrenos no pueden ser desarrollados con los incentivos del gobierno que fomentan la reconstrucción de los cascos urbanos.

“La tasación es de octubre de 2016 y tomaba en consideración unos créditos contributivos que no se están otorgando más… Se llevaron a cabo dos procesos de RFP (solicitud de propuestas, por sus siglas en inglés), en marzo de 2017 y en febrero de 2018 y en todos esos casos las propuestas que entraban eran en el área de $3 millones, o sea, que ese era el valor real de la propiedad”, dijo Sobrino.

Sobrino explicó que hubo dos ventas con montos que sobrepasaron los $10 millones, por lo que tuvieron que pasar el crisol de la Junta de Supervisión Fiscal sobre las transacciones. En específico, el solar del antiguo Sears en Hato Rey y el área de desarrollo conocido como Río Bayamón Norte tuvieron precios de ventas de $11.6 millones y $12 millones, respectivamente.

La propiedad en Hato Rey llegó a manos del BGF en una transacción con la Autoridad de Edificios Públicos. En aquel entonces, el terreno estaba valorado en unos $31 millones. Según la escritura, para el área se planifica el desarrollo de apartamentos, locales comerciales, espacios de estacionamiento y hasta un puente peatonal que conecte los terrenos con las edificaciones conocidas como El Monte Town Center.

La propiedad conocida como Río Bayamón Norte, por su parte, pertenece al gobierno desde la compra del Puerto Rico Railway Light & Power Company en 1945 y consiste en 92 cuerdas de terreno cerca de la estación del Tren Urbano en Jardines de Caparra.

La zona está casi lista para un desarrollo comercial y residencial. El BGF desarrolló las carreteras y los sistemas eléctricos, de acueductos, alcantarillados y telecomunicaciones. Además, se construyeron cuatro canchas de baloncesto, ocho de tenis, seis gazebos y un camino que sirve como pista deportiva o recreativa.

Impacto de María

Sobrino explicó que, para mayo de 2017, cuando se aprobó el primer plan fiscal para el BGF, se estimó que la venta de propiedades del Banco podría generar alrededor de $55.3 millones. La meta era que esas transacciones se completaran para finales del año fiscal en curso. Luego del azote del huracán María se revisó el documento fiscal y se redujo la suma a $45.4 millones.

“Eso tuvo que ver con el impacto de María, la devaluación que ha habido del mercado de bienes raíces y la experiencia que se ha tenido con algunas propiedades en el proceso de venta”, dijo.

Protegen el Museo

De las propiedades del BGF, solo una fue traspasada sin costo alguno, el antiguo Pabellón de Cirugía del Hospital Municipal de San Juan. Esta edificación, construida en el 1929, es la actual sede del Museo de Arte de Puerto Rico.

Esta transacción, que se hizo tras una serie de negociaciones con los acreedores del Banco, se hizo para proteger tanto el Museo, como institución, como las obras que le pertenecen a esta institución que funciona como una entidad privada con representación del gobierno en su junta directiva.

“El Museo de Arte de Puerto Rico era propiedad del BGF y tras una negociación con los bonistas, el Museo se constituyó como su propio fideicomiso, aparte del BGF y así se pudo salvar. De lo contrario, ese museo estaría al servicio de los acreedores”, sostuvo Sobrino.



Sources: metro.pr

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